Tek tek soru ve cevaplarla kira beyannamesi

Sözcü.com.tr’de yer alan habere göre, 2024 yılı Aralık sonu itibariyle gayrimenkul sermaye iradı mükellef sayısı 2 milyon 710 bini aştı. Vergi idaresinin bu alandaki yoğun çalışmaları ve denetimleri sonucu mükellef sayısı en çok artan gelir türüdür. Gelir İdaresi Verilerine göre, 2020 Yılı Aralık ayına göre 2024 yılı Aralık ayındaki artış oranı %31,8 olmuştur.

Vergi mükelleflerinin sayısı her geçen gün artıyor. 2001 yılında bu rakamın sadece 387 bin 300 olduğunu da hatırladığımızda bu vergi türündeki mükellef artışının ne kadar hızlı ilerlediği anlaşılabilir. Vergi idaresi bu alana harcadığı emeği diğer gelir grupları için harcasa belki çok daha fazla gelir etkisi olabilirdi. Ama tercihler.

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB)’in vergi rehberinden faydalanmak gerekir. İşte soru ve cevaplarla 2024 yılında kira gelir beyanına ilişkin açıklamalarımıza geçelim. Bu açıklamalar sırasında ilgili mevzuat ve GİB tarafından hazırlanmış rehberlerden yararlandığımızı belirtelim. GİB’in hazırladığı vergi rehberlerinin çok faydalı ve açıklayıcı olduğunu ve hazırlayanları da tebrik ettiğimizi belirtelim.

1- Kimler Kira Geliri Beyanında Bulunacak?

Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2024 takvim yılı için 33.000 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;
- Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2024 takvim yılı için 33.000 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
- Tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2024 takvim yılı için 230.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar
- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerden, kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2024 takvim yılı için 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar, yıllık beyanname vereceklerdir.
Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir.
Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.
Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

2- Kira Beyannamesi Ne Zaman ve Nereden Verilebilir?

Mükelleflerin, 2024 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Normalde 31 Martta biten beyan sınırı, son günün Ramazan Bayramına denk gelmesi ve bu günün de resmi tatil olması nedeniyle 2 Nisan 2025’e kadar uzamıştır.
Beyannamelerin verilme yöntem ve araçları konusunda Gelir İdaresini takdir etmek gerekir. Çok çeşitli araçlarla beyan mümkündür.
- Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamından,
- Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet ortamından,
- Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan,
-Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamdan,
- Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
- İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden, verilebilir.
- Kağıt ortamında düzenlenen beyannameler posta yoluyla da gönderilebilir. Kâğıt ortamında hazırlanan beyanname; kayıtsız (adi) posta ile gönderilmiş veya özel dağıtım şirketleri tarafından getirilmiş ise vergi dairesi evrak kayıt tarihinde, kayıtlı posta (Taahhütlü, Acele Posta Servisi, Kurye vb.) ile gönderilmiş ise zarfın üzerine PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihinde verilmiş sayılır.

3- Kira Geliri İstisnasından Kimler Yararlanamaz?

2024 yılında konut kira gelirinin 33.000 lirası istisnadır. Ancak aşağıdaki durumda olanlar bu istisnadan yararlanmazlar:
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
- 2024 takvim yılı için 33.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2024 takvim yılı için 870.000 TL) aşanlar, 33.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
- Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2024 yılı için belirlenen 33.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

4- Hisseli veya Miras Kalıp Paylaşılmamış Konutlarda İstisna Nasıl Uygulanır?

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, 2024 takvim yılı için belirlenen 33.000 TL’lik istisna tutarı her bir ortak için ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Bu nedenle, eşlerin ortak alıp kiraya verdiği konutlar için istisna tutarını iki katına çıkarma imkanları bulunduğunu hatırlatalım.

5- Konutunu Satanlar, Kiraya Vermeyenler, Kendi Oturmaya Başlayanlar Bunu Vergi İdaresine Bildirmek Zorunda mıdır?

Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarının altında gelir elde edilmesi halinde mükelleflerin boş beyanname vermesi veya bu durumu vergi dairesine bildirilmesi zorunluluğu yoktur.
Mükellefler, daha önce GMSİ mükellefi iken 2024 yılı için, kira geliri elde etmeme, ilgili konutta kendisi veya alt veya üst soy ile kardeşlerinin oturmaya başlaması, gayrimenkulü satması iken beyan edecek gelirinin olması durumunu bir dilekçe ile bağlı olduğu vergi dairesine bildirebilir.
Bu dilekçeyi vermek için vergi dairesine kadar yorulmaya gerek yoktur. Dilekçenin hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla da verilmesi mümkündür.

6- Kiracım kiraları ödemedi beyan edecek miyim?

Kira gelirlerinde tahsil esası geçerlidir. Bunun anlamı, ilgili yılda eviniz kirada olsa bile kirayı alamamışsanız, almadığınız kiraları beyannamenize eklemeyeceksiniz.
Kira gelirinizi beyan ederken 2024 yılı içerisinde tahsil ettiğiniz konut veya işyeri kira gelirleriniz beyan edilecektir. Örneğin 2024 yılında bir meskeninizi aylık 10.000 liradan yıllık 120.000 liradan kiraya verip ancak kiracıdan bunun 80.000 lirasını tahsil etti iseniz yıllık kira tutarının hepsini değil sadece tahsil edilen 80.000 liralık kısmını beyan edeceksiniz.

7- Geçen yıl iki yıllık kira gelirini peşin aldım. Bu yıl hepsini mi beyan edeceğim?

Hayır. Beyan edilecek kira geliri, ilgili olduğu yıla ait olup tahsil edilenleri kapsıyor. Siz 2021 yılına ilişkin bu yıl vereceğiniz kira beyanında peşin tahsil ettiğiniz kiranın sadece 2021 yılına isabet eden kısmını beyan edeceksiniz.
Kira geliri elde eden tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın geliri, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ait olduğu yılın geliri sayılmaktadır.

8- Kiraya Verilen Taşınmazın Sahibi ile Kira Ödenen Kişi Farklı Kişilerse Ne Olacak?

Çok sorulan sorulardan birisi de tapu başka bir isme kayıtlı kira başka birisine yatıyor ise ne olur sorusudur. Bu durumda tapu sahibi beyan vermeli para yatan vatandaş da durumu vergi dairesine bildirmelidir. Örneğin, bir konutun sahibi Ahmet Bey iken, kiralar oğlu Mehmet Bey’in hesabına yatırılmış ise beyanı Ahmet Bey yapacaktır. Kiranın bankadan ödenmesi nedeniyle Gelir İdaresinin Ahmet Bey’in peşine düşmemesi için de vergi dairesini bilgilendirmekte fayda vardır.

9- Kira Geliri Beyanında Götürü Usul mü, Gerçek Usul mü Seçilmeli?

Kira geliri beyan edilirken hangi usul seçilmelidir? Çocuğunuzun özel okul ücretlerinden özel sağlık sigortasına kadar pek çok gider vergi matrahından nasıl indirilir? Ödemeniz gerekenden daha fazla vergi ödememek için, kira geliri vergisini nasıl hesaplarsınız? Bu arada, gelişmiş ülkelerde “Ödenmesi gerekenden daha fazla vergi ödememe hakkı”nın (“The Right to Pay No More than the Correct Amount of Tax.) en önemli ve temel mükellef haklarından biri olduğunu hatırlatalım.
Kira geliri beyan edilirken iki yöntemden birisi seçilmelidir. Bunlardan ilki götürü gider yöntemi veya usulüdür. Bu yöntemde herhangi bir belge veya başka bir gider unsuru dikkate alınmadan kira gelirinden varsa istisna düşüldükten sonra vergiye tabi hasılatın %15’i kadar götürü gider olarak düşülmektedir.
Götürü gider yöntemi seçildiği takdirde 2 yıl bu yöntemde kalma zorunluluğu olduğunu unutmayalım.
Kira geliri beyan edilirken seçilebilecek bir diğer yöntem ise gerçek gider yöntemidir. Götürü gider yöntemine göre çok daha avantajlı olan bu yöntemde belgelendirmek kaydı ile birçok gider kalemini gelirden düşebilirsiniz.
Gerçek gider yönteminde;
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’ini
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergiler, emlak vergileri, resim, harç ve kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),
Bu saydıklarımız belgelendirmek şartı ile gider olarak dikkate alınır. Ancak bu gider toplamı direkt olarak gelirden düşülmez önce gerçek indirilecek gider formülü ile gerçek indirilecek gider bulunur.
Gider Yöntemi Tercihi konusunda aşağıda önereceğim test yöntemini kullanarak Ciddi Vergisel Avantaj Sağlayabilirsiniz.
Pek çok kira geliri mükellefi belge bulma, saklama ile uğraşmamak istediği veya bilmediği için kira gelir beyanında “götürü gider” usulünü kullanıyor. Oysa kira geliri elde eden pek çok mükellefin kiraya verdiği taşınmaz için ödediği kredi faizi, tamir, tadilat masrafı, yıllık bazı giderler söz konusu olabilmektedir. Bazı mükellefler ise kendisi kirada oturup evini kiraya vermektedir. İşte kiradaki taşınmaza ilişkin yüksek miktarda gerçek gider olan durumlarda aslında hiç kira geliri ödememeniz veya ödeyeceğiniz tutarı çok aşağı çekmeniz mümkün. Peki bunun için vergi uzmanı olmanız mı gerekir? Elbette hayır. Aşağıda açıklayacağım yöntemi kullanarak götürü gider yöntemini ve gerçek gider yöntemini uygulamanız durumunda ödeyeceğiniz vergiyi görüp ona göre ciddi vergi avantajı sağlamanız mümkün.
Yöntem çok basit. Hazır beyan sistemine girin. Götürü gider usulünü seçin ve tüm adımları geçip ödemeniz gereken vergiyi sisteme hesaplatın. Hesaplattığınız tutarı bir kenara kaydedin veya ekran görüntüsünü alın. Sonra gerçek gider yöntemini tercih edin, sistemde zaten giden yazabileceğiniz unsurlar sıralıdır. O gider türlerinden sizin yaptığınız gider türleri ile uyumlu olan satırların karşısına gider tutarlarınızı yazın. Sonra sistemde ödenecek vergi tutarını görünceye kadar ilerleyin.
Bu şekilde, elinizde somut olarak gerçek ve götürü usul yöntemi tercihlerinde ödeyeceğiniz vergi tutarları olacaktır. Kıyaslayın. Hangisi avantajlı ise onu kullanın. Pek çok arkadaşın bu basit testi uygulamak suretiyle ciddi vergi avantajı sağladığına şahit oldum. Bakalım sizde durum ne olacak?
Gerçek gider usulünü seçtiğinizde gider belgelerinizi beş yıl saklamanız gerektiğini unutmayın. Bu süre zarfında vergi idaresi isterse beyan etmek durumundasınız.

10- Konutu istediğim şekilde çok düşük bedelle veya bedelsiz olarak kullandırırsam vergi çıkar mı?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;
- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Dolayısıyla emsal bedelin altında kiraya verme veya bedelsiz kullandırma durumunda da maliye kapınızı çalabilir. Ancak, bedelsiz olarak kullandırılan kişiler konut sahibinin alt veya üst soyu veya kardeşi ise emsal bedel uygulanmaz.

11- Kira Ödeme ve Tahsilatlarını Banka veya Posta İdaresi Aracılığı ile Yapılmazsa Ceza Kime Kesilir? Ceza Ne Kadardır?

İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre; Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.
17/10/2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinin yayımı tarihi itibarıyla, gerek konut sahibi gerekse kiracı için bankadan ödeme ve tahsil zorunluluğu getirilmiştir. Ayrıca daha önce konut kiralarının tevsik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırılmıştır. Artık tutarı ne olursa olsun kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığı ile yapılması zorunludur.
Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin, o yıl için belirlenen miktarından (2 Ağustos 2024’ten itibaren 5.000 TL) az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u (2/8/2024 7öncesinde %5´i) nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan, ilgili yıl için belirlenen tutarı geçemez.
2025 yılında kiraların banka veya PTT kanalıyla ödenmemesi durumunda kesilecek en az ceza her bir işlem için hem kiracı hem de ev sahibine ayrı ayrı 7.000 TL’dir. Elden ödenen kiranın tutarının %10’u 7.000 TL’den fazla ise o tutar esas alınacaktır. Örneğin aylık 150.000 TL kira elden ödenmiş ise hem kiracıya hem de ev sahibine 15.000’er bin TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir.
Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.

12- Vergiyi Ne Zaman Ödenecek? Taksit İmkanı Var mı? Erken Ödersem İndirim Alır mıyım?

2024 takvim yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin;
- Birinci taksitinin, damga vergisi ile birlikte 2 Nisan 2025,
- İkinci taksitinin ise 31 Temmuz 2025,
tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.
Beyanname verildikten sonra tahakkuk eden vergilerin her bir taksitini süresinden önce ödemeniz veya ikinci taksiti de ilk taksitle ödemeniz durumunda herhangi bir indirim yapılmaz.